Reforma Tributária: vendeu um imóvel parcelado? O imposto pode chegar antes do dinheiro!

Fala, empresário! Tudo certo?

Imagine a seguinte situação: sua empresa vende um imóvel hoje, recebe uma entrada e combina o restante em 36 parcelas. Em muitas empresas do setor imobiliário, o PIS e a Cofins são recolhidos conforme o dinheiro entra no caixa. Assim, a tributação acompanha os recebimentos, mesmo que o contrato tenha sido firmado meses ou anos antes.

Com a chegada do IBS e da CBS, essa lógica permanece para algumas operações imobiliárias, mas muda significativamente para outras.

E existe outro ponto que merece atenção: o que acontece com as vendas realizadas até dezembro de 2026, mas que continuarão gerando recebimentos em 2027 e nos anos seguintes?

É sobre isso que vamos conversar.

Antes, um esclarecimento importante: as regras que abordaremos dizem respeito ao IBS e à CBS, especialmente no regime regular de tributação. Os critérios de apuração de IRPJ e CSLL continuam sujeitos à legislação própria, e as empresas do Simples Nacional possuem particularidades que precisam ser observadas.

Por que o momento da tributação importa tanto?

No mercado imobiliário, a assinatura do contrato e o recebimento integral do preço raramente acontecem no mesmo momento. Uma empresa pode vender um imóvel por R$ 900 mil e levar dois ou três anos para receber todo esse valor.

Por isso, entender quando ocorre o fato gerador, ou seja, o momento em que surge a obrigação tributária, é fundamental para o planejamento financeiro.

Afinal, existe uma diferença enorme entre recolher impostos conforme as parcelas são recebidas e ter de considerar toda a venda na apuração antes do recebimento integral do preço.

E a Reforma Tributária estabelece tratamentos diferentes conforme a operação realizada.

Incorporação imobiliária e loteamentos: a tributação acompanha os recebimentos

Uma boa notícia para incorporadoras e empresas que realizam parcelamento do solo, incluindo loteamentos e desmembramentos: a legislação preservou a tributação vinculada aos pagamentos recebidos.

O art. 262 da Lei Complementar nº 214/2025 determina que, nessas atividades, o IBS e a CBS incidentes sobre a alienação das unidades imobiliárias sejam devidos em cada pagamento.

Na prática, se uma incorporadora vender um apartamento em 36 parcelas, a tributação acompanhará os recebimentos, observadas as regras de apuração aplicáveis.

A legislação também prevê a utilização proporcional dos redutores da base de cálculo em cada parcela, quando cabíveis.

Portanto, para incorporações e parcelamentos do solo, o recebimento continua sendo uma referência fundamental para a tributação.

A locação de imóveis e os serviços de administração e intermediação imobiliária também possuem regras vinculadas ao pagamento, conforme os incisos III e IV do art. 254 da mesma Lei Complementar.

Mas atenção: isso não significa que toda venda de imóvel poderá seguir essa sistemática.

Compra e venda de imóveis próprios: aqui a situação muda

Imagine uma empresa cuja atividade seja comprar imóveis para revendê-los, sem realizar incorporação imobiliária ou parcelamento do solo. Para essas operações, a regra é diferente.

O art. 254, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do ato de alienação do imóvel, independentemente de o preço ser recebido à vista ou parceladamente. E a legislação considera alienação não apenas a escritura definitiva.

Dependendo das características do negócio, o fato gerador pode ocorrer já na celebração de um contrato de compra e venda, de uma promessa de compra e venda ou de uma carta de reserva acompanhada de princípio de pagamento.

Também são contemplados outros documentos representativos do compromisso de venda e os ajustes posteriores da operação. Se a alienação estiver efetivamente sujeita a uma condição suspensiva, o fato gerador ocorrerá quando essa condição for implementada. É o caso, por exemplo, de uma venda expressamente condicionada à aprovação do financiamento imobiliário.

Um exemplo para entender

Sua empresa vende um imóvel em março de 2027 pelo valor de R$ 900 mil. O comprador paga uma entrada e o restante será quitado em oito parcelas mensais.

Se a operação for uma compra e venda comum, fora das hipóteses especiais de incorporação e parcelamento do solo, o fato gerador ocorrerá em março de 2027, ainda que o dinheiro seja recebido ao longo dos meses seguintes.

Isso significa que a operação deverá ser considerada na apuração daquele mês, observando-se o valor da venda, os redutores de base de cálculo, os créditos e os demais ajustes legalmente aplicáveis.

A apuração do IBS e da CBS é mensal, conforme o art. 43 da Lei Complementar nº 214/2025.

Percebe o impacto?

A empresa poderá ter uma obrigação tributária relacionada a um valor que ainda não recebeu integralmente. Por isso, condições comerciais como entrada, número de parcelas e preço de venda passam a exigir atenção ainda maior ao fluxo de caixa.

E as vendas realizadas até dezembro de 2026, mas recebidas depois?

Esse é outro assunto que merece atenção especial.

A Reforma Tributária prevê uma regra para evitar que receitas de operações anteriores à substituição do PIS e da Cofins sejam indevidamente submetidas também à CBS.

O art. 408, § 3º, da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que, nas operações ocorridas até 31 de dezembro de 2026 em que o PIS e a Cofins são exigidos pelo regime de caixa, essas contribuições continuarão sendo cobradas conforme os recebimentos.

Assim, mesmo que determinada parcela seja recebida em 2027 ou posteriormente, ela continuará sujeita ao PIS e à Cofins, e não à CBS, desde que atendidos os requisitos legais.

Existe, porém, uma ressalva importante.

E o IBS sobre esses recebimentos?

A regra de transição que preserva o PIS e a Cofins e afasta a CBS não significa que o recebimento esteja automaticamente livre do IBS. Isso porque o IBS possui regras próprias de transição.

Nas incorporações imobiliárias e nos parcelamentos do solo, em que o imposto é devido conforme os pagamentos, parcelas recebidas a partir de 2027 podem estar sujeitas ao IBS, mesmo quando decorrentes de contratos anteriores.

Já em uma compra e venda comum cuja alienação tenha efetivamente ocorrido em 2026, o simples recebimento de uma parcela em 2027 não representa, por si só, um novo ato de alienação.

Portanto, não basta saber quando o contrato foi assinado. É necessário identificar a natureza da operação, quando ela efetivamente ocorreu e qual o tratamento tributário aplicável aos recebimentos.

Também precisam ser considerados os regimes opcionais de transição previstos nos arts. 485 a 487 da Lei Complementar nº 214/2025.

Esses dispositivos permitem, mediante o atendimento dos requisitos específicos, a adoção de formas próprias de recolhimento do IBS e da CBS para determinadas incorporações, parcelamentos do solo e contratos de locação.

Nas hipóteses abrangidas por essas opções, a tributação poderá seguir o novo regime, em substituição ao PIS e à Cofins.

O que sua empresa deve fazer agora?

A principal providência é revisar a forma como as operações imobiliárias são classificadas e controladas.

Primeiro: identifique quais receitas decorrem de incorporação imobiliária, parcelamento do solo, compra e venda de imóveis próprios, locação, administração, intermediação ou construção civil. Cada atividade pode ter regras distintas.

Segundo: faça um levantamento das operações realizadas até 31 de dezembro de 2026 que possuem parcelas a receber. Registre as datas, os valores, o regime de tributação adotado e a existência de condições contratuais que possam interferir no momento do fato gerador.

Terceiro: avalie se os preços e as condições comerciais das vendas realizadas a partir de 2027 são compatíveis com o novo momento de apuração dos tributos. Em determinadas operações, uma entrada maior poderá ser importante para preservar o equilíbrio financeiro.

Quarto: revise os sistemas de controle de contratos, recebíveis e emissão de documentos fiscais. A correta identificação da operação será essencial para evitar tributação incorreta.

Em resumo

A Reforma Tributária não estabeleceu uma única regra de tributação para todo o mercado imobiliário. Nas incorporações imobiliárias e nos parcelamentos do solo, o IBS e a CBS são devidos conforme os pagamentos recebidos.

Nas operações comuns de compra e venda de imóveis, o fato gerador ocorre no ato da alienação, mesmo que o preço seja recebido em parcelas futuras.

E os contratos anteriores a 2027 precisam de atenção específica, porque a transição do PIS e da Cofins para a CBS não resolve, automaticamente, o tratamento do IBS.

O principal recado é simples: vender parcelado não significa, necessariamente, pagar o imposto parcelado.

A equipe da Pompermaier está acompanhando as mudanças da Reforma Tributária e pode auxiliar sua empresa na revisão dos contratos, dos controles de recebimento e do planejamento tributário para 2027.