Morar de graça em imóvel da holding pode sair caro

Fala, Empresário, tudo certo?

Muita gente leva um imóvel para dentro da empresa ou da holding, por planejamento patrimonial, proteção de bens ou sucessão. Até aí, tudo bem. O problema aparece depois: o sócio continua morando no imóvel, ou a família passa a usá-lo, e ninguém paga nada por isso.

Pois bem. Esse cenário já virou autuação, e o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) manteve a cobrança.

O que aconteceu nesse caso?

Um contribuinte integralizou um imóvel de sua propriedade no capital de uma empresa. Depois disso, continuou residindo nele, sem contrato de locação e sem pagar aluguel.

A Receita Federal entendeu que o uso gratuito era um benefício e lançou imposto de renda sobre o valor locativo do imóvel. Para calcular, usou 10% ao ano do valor pelo qual o bem foi transferido à empresa.

No Acórdão nº 2301-005.770, julgado em dezembro de 2018, o CARF manteve a cobrança sobre esse ponto, por maioria de votos.

Quem foi tributado?

Aqui está o detalhe que chama atenção. Nas discussões sobre cessão gratuita, o mais comum é a tributação recair sobre quem cede o imóvel. Neste caso, recaiu sobre quem usava: o sócio.

A autuação se apoiou no art. 74 da Lei nº 8.383/1991, que trata de benefícios dados pela empresa a administradores, diretores, gerentes e seus assessores. O voto vencedor afastou a ideia de que a regra só vale para empregados e considerou relevante o fato de o contribuinte ainda ser sócio no período.

Por que a falta de contrato pesou tanto?

O contribuinte foi intimado a apresentar contrato de locação ou documento equivalente, com os comprovantes de pagamento. Não apresentou nada.

Para a maioria do colegiado, essa ausência reforçou que o uso era gratuito. Ou seja: a falta de documentação trabalhou contra ele.

Isso está pacificado?

Não. A decisão foi dividida. A relatora entendeu que o Fisco não provou que o contribuinte realmente morava no imóvel nem que não havia pagamento, e votaria pelo cancelamento dessa parte. Ficou vencida.

Ainda assim, o caso é um sinal concreto de como a fiscalização pode enxergar o assunto. Quando o tema é controvertido, o risco existe até a questão ser decidida.

Quando esse risco pode estar na sua empresa?

• O sócio integralizou um imóvel e continua morando nele.

• Casa, apartamento ou sítio registrado na empresa ou na holding é usado pela família do sócio.

• Imóveis de holding patrimonial são ocupados por sócios ou herdeiros sem nenhum acerto formal.

• A empresa paga IPTU, condomínio, energia ou reformas de um imóvel de uso pessoal.

E se eu fizer um comodato?

Não resolve. O comodato é, por natureza, um empréstimo gratuito. Formalizá-lo documenta a gratuidade, que é justamente o fato que sustentou a cobrança. Ele organiza a papelada, mas não afasta a discussão sobre tributação do benefício.

Na prática, o que fazer agora?

Primeiro: faça um mapa dos imóveis da empresa e das holdings e identifique quais são usados por sócios, familiares ou herdeiros.

Segundo: para cada imóvel de uso pessoal, decida com a sua assessoria se o uso vai continuar. Se sim, o caminho que costuma reduzir o risco é um contrato de locação a valor de mercado, com pagamento efetivo, comprovado e registrado na contabilidade da empresa. Um laudo de avaliação ajuda a sustentar o valor.

Terceiro: revise como as despesas do imóvel estão sendo tratadas. Gasto de uso pessoal pago pela empresa pode gerar outras discussões, além do imposto de renda do sócio.

Quarto: antes de qualquer nova integralização de imóvel, converse conosco sobre o que acontecerá com o uso depois. Esse é o momento mais barato de acertar a estrutura.

Nenhuma dessas medidas garante que não haverá questionamento. Elas reduzem o risco e deixam a empresa em posição muito melhor para se defender.

Em resumo

• O CARF manteve, por maioria, a cobrança de imposto de renda sobre o sócio que continuou usando, sem pagar, imóvel que integralizou na empresa.

• A falta de contrato e de comprovante de pagamento pesou contra o contribuinte.

• O tema é controvertido, mas o risco é real.

• Comodato não afasta a discussão. O caminho é tratar o uso de forma onerosa e documentada, ou rever o uso.